Аренда в Испании дорожает втрое быстрее зарплат
Жилищный кризис в Испании достиг масштабов, при которых даже работающие люди всё чаще не могут позволить себе отдельную квартиру. За десять лет стоимость аренды выросла на 87%, тогда как зарплаты увеличились примерно на 30%. Почти 70% молодых испанцев продолжают жить с родителями, а каждой третьей семье, снимающей жильё, приходится отдавать за него больше 40% доходов. Новое исследование раскрывает причины кризиса, который стал одной из главных проблем страны.
8 ноября газета El País представила масштабный анализ жилищного рынка Испании, основанный на статистике государственных ведомств, европейских организаций и порталов недвижимости. Исследование из 11 графиков показывает, почему квартиры становятся всё менее доступными, несмотря на экономический рост, рекордную занятость и увеличение доходов населения. Публикация появилась накануне всеобщей забастовки 11 ноября, одной из главных тем которой станет жилищный кризис.
Главная проблема заключается в огромном разрыве между ростом зарплат и ценами на недвижимость. С 2015 по 2025 год средний доход на человека в Испании увеличился примерно на 50%, а заработная плата — на 30%. За тот же период покупка жилья подорожала на 80%, а аренда — на 87%. Получается, что стоимость аренды росла почти втрое быстрее зарплат. Даже увеличение доходов не позволило многим семьям сохранить прежнюю покупательную способность на рынке недвижимости.
Особенно заметно подорожание в крупнейших экономических и туристических центрах. За рассматриваемое десятилетие стоимость покупки жилья в Мадриде выросла на 76%, на Балеарских островах — на 74%, а в Каталонии — на 69%. При этом зарплаты жителей этих регионов увеличивались значительно медленнее. В результате даже люди со стабильной работой сталкиваются с необходимостью откладывать покупку собственной квартиры на неопределённый срок.
Но проблема давно вышла за пределы Мадрида и Барселоны. Согласно расчётам El País на основе данных Министерства жилищного строительства и idealista, в 97% исследованных территориальных участков Испании аренда с 2015 года подорожала сильнее инфляции. Причём примерно в двух третях районов рост превысил 50%. Это означает, что найти относительно доступное жильё становится всё сложнее не только в крупных городах, но и во многих небольших населённых пунктах.
Одной из основных причин подорожания стал рост населения. С 2015 года в Испании прибавилось более трёх миллионов жителей. Особенно заметно увеличилось население провинций Мадрид — на 793 тысячи человек, Барселона — на 556 тысяч, Валенсия — на 279 тысяч и Аликанте — на 242 тысячи. Значительная часть прироста связана с международной миграцией. Число жителей, родившихся за пределами Испании, выросло с 5,8 миллиона в 2015 году до более чем 10 миллионов в 2026 году. Дополнительный спрос на квартиры возник прежде всего там, где сосредоточены рабочие места.
Ещё одним фактором стало стремительное развитие туристической аренды. С 2018 года количество ночёвок в туристических квартирах Испании увеличилось вдвое. Особенно выделяется провинция Малага, где в 2025 году зарегистрировали более 26 миллионов таких ночёвок. По экспериментальным данным INE, в мае 2026 года в стране насчитывалось около 341 тысячи туристических квартир. Хотя это на 41 тысячу меньше, чем годом ранее, их концентрация в популярных городах и курортных районах продолжает влиять на местный рынок жилья.
При этом значительную роль играет и иностранный спрос на покупку недвижимости. С 2015 года иностранцы, не проживающие постоянно в Испании, совершили более 500 тысяч сделок — около 8% от общего числа продаж за этот период. В отдельных провинциях их доля значительно выше: в Аликанте она превышает 30%, а на Балеарских островах и в Малаге — 20%. Однако этот показатель относится именно к иностранным покупателям-нерезидентам, а не ко всем иностранцам, приобретающим жильё в стране.
Но, пожалуй, самый тревожный вывод исследования связан со строительством нового жилья. В 1990-х годах Испания ежегодно возводила около 250 тысяч квартир и домов. В период строительного бума число превышало 600 тысяч объектов. После финансового кризиса 2008 года отрасль резко сократилась и так и не вернулась к прежним масштабам. В 2025 году в стране завершили строительство всего 91 тысячи жилых объектов — значительно меньше, чем требуется для удовлетворения растущего спроса.
Испания сегодня находится среди европейских государств с относительно низкими темпами жилищного строительства. На каждую тысячу жителей в 2025 году приходилось всего 1,85 новой квартиры или дома. Для сравнения: в Германии показатель составлял 2,47, в Австрии — 5,94, а в Ирландии — 6,61. Заместитель управляющего Банка Испании недавно предупредила, что при сохранении нынешних тенденций дефицит жилья к 2028 году может достичь миллиона объектов. Это прогноз, а не уже зафиксированная нехватка такого количества квартир.
Ситуацию осложняет то, что количество новых домохозяйств увеличивается быстрее жилищного фонда. Только в 2023 году в Испании появилось 220 тысяч новых домохозяйств. Однако строительная отрасль не смогла соответствующим образом увеличить предложение. В результате сокращается количество свободных квартир, а конкуренция между потенциальными покупателями и арендаторами становится всё сильнее.
Другой серьёзной проблемой остаётся почти полное отсутствие крупного государственного фонда социального жилья. По данным Министерства жилищного строительства, в Испании насчитывается около 318 тысяч государственных квартир — всего 1,7% жилья, используемого для постоянного проживания. Для сравнения: по статистике ОЭСР, в Нидерландах на социальную аренду приходится около 34% жилищного фонда, в Австрии — 24%, а в Дании — 21%. При этом определения социального жилья в разных странах отличаются, что необходимо учитывать при сравнении.
Последствия кризиса особенно болезненны для арендаторов. Сейчас каждая третья семья, проживающая в съёмной квартире, направляет на оплату жилья более 40% своих доходов. Только 35% арендаторов тратят на жильё менее четверти семейного бюджета. Для сравнения: в среднем по Евросоюзу таких домохозяйств 48%, а в Германии — 56%. Высокая арендная нагрузка оставляет семьям меньше средств на питание, образование, медицинские расходы и сбережения.
Однако сильнее всего кризис затронул молодое поколение. Согласно приведённым в исследовании данным, в 2025 году 69% жителей Испании в возрасте от 18 до 34 лет продолжали жить с родителями. В 2010 году таких было 52%. По этому показателю Испания оказалась среди европейских стран с наиболее поздним выходом молодых людей из родительского дома, уступая Хорватии и находясь примерно на уровне Италии и Словакии.
Для многих молодых испанцев самостоятельная жизнь превращается в финансово недоступную цель. Даже получив образование и постоянную работу, они сталкиваются с необходимостью накопить крупную сумму для покупки недвижимости или ежемесячно отдавать значительную часть зарплаты за аренду. Это затрудняет переезды ради работы, создание семей и планирование будущего.
Анализ показывает, что нынешний жилищный кризис невозможно объяснить одной причиной. На него одновременно влияют нехватка строительства, рост населения, туристическая аренда, инвестиционный спрос и недостаток социального жилья. При этом последствия этих факторов различаются от региона к региону, а высокая стоимость недвижимости не обязательно означает одинаковую ситуацию во всех городах страны.
Именно поэтому предстоящая забастовка 11 ноября приобретает особое значение. Организаторы утверждают, что жилищный кризис уже перестал быть исключительно проблемой арендаторов и превратился в вопрос уровня жизни работающего населения. Для многих испанцев наличие постоянной работы больше не гарантирует возможность жить отдельно и самостоятельно оплачивать жильё.
Главный вывод опубликованной статистики заключается в том, что Испания создаёт новые рабочие места быстрее, чем доступные квартиры. И пока предложение жилья не успевает за растущими потребностями населения, даже увеличение зарплат не всегда позволяет людям улучшить жилищные условия. Для миллионов жителей вопрос покупки или аренды собственной квартиры становится одним из самых сложных экономических решений в жизни.
